Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Şapkacı, zorlu bir süreç olduğunu belirterek, seçimlerden sonra kredi kartlarına ciddi düzenleme yapılması halinde perakendecinin istihdamı azaltabileceğini söyledi. tasarruf tedbirleri.
Geçen yılın ocak ayına göre AVM’lere gelen ziyaretçi sayısında yüzde 4 oranında azalma olduğunu ve bu düşüşün yılın ilk yarısında da devam edeceğini anlatan Nuri Şapkacı ile alışveriş merkezi sektörünü konuştuk.
* 2024 AVM sektörü açısından pek iyi başlamadı, yabancı yatırımcı kontrolündeki 9 AVM için anlaşma açıkladı, ne düşünüyorsunuz?
2022 yılı sektör açısından iyi sona erdi. 2023 sayısal olarak da kötü değildi. 2023’te enflasyon yüzde 65’e ulaşmış olsa da perakende ciro yüzde 99 civarında arttı.
En büyük ciro artışı yüzde 141 ile elektronik sektöründe yaşandı. Geçmişte insanlar ev ve arabaya yatırım yapıyordu ama artık satın alma güçleri azaldığı için paraları yetmiyor, gelecekte fiyat artışlarından korkarak teknoloji ürünleri satın almaya odaklanıyorlar. Moda tarafı biraz geriledi. Ocak 2024’te ciroda %75 artış yaşandı. Ancak geçen yılın ocak ayına göre ziyaretçi sayısında %4 oranında azalma oldu. Ekonomik daralma açıkça görülüyor. İnsanlar artık daha dikkatli yaklaşmaya başlıyor. Düşüş ilk yarıda da devam ediyor.
*Eğer 2022-2023 iyi geçtiyse konkordato beyanı neden?
2018 yılında kiraların dövizden TL’ye çevrilmesinin ardından sektörde sorunlar başladı. Yatırımcıların döviz cinsinden borçları var ve 2018’den bu yana döviz yok oldu. Yatırımcıların nakit dengesi bozuldu. Bazıları bankalarla görüşerek çözüm buldu, bazıları ise bulamadı.
* Kaç alışveriş merkezinde sorun var?
Sektörde 60-70 alışveriş merkezinde bu sorun var. 2020 yılında mevzuatta değişiklikler oldu. Bu aynı zamanda alışveriş merkezi yatırımcılarının da yararına oldu. Yatırımcının bazı şeyleri kendi cebinden harcaması gerekiyor.
FAİZİNİ BİLE ÖDEYEMİYORLAR
*Sektör özeleştiri yaptı mı, bu kadar alışveriş merkezine ihtiyaç var mıydı?
Yatırım yapıp pişman olan çok insan var. Milyonlarca dolar kazanıyorsunuz, sonra bu iş trend oluyor ve farkında olmadan yatırım yapıyorsunuz. Bu durumda yatırımcı uygun bir fizibilite çalışması yapmamış ve hata yapmıştır. Bazı danışmanlar yatırımcıları aldattı.
* Şu anda alışveriş merkezi yatırımlarının yüzde kaçı yabancıların elinde?
Yaklaşık %30 civarındaydı. Şimdi yüzde 20’ye düştü.
* Hiçbir şey yapılmazsa konkordato ilan edenlerin sayısı artar mı?
Bankaların denetiminde 60-70 civarında AVM var. Bazıları kredinin faizini bile ödeyemiyor. Sayılar çok büyük. Sorun ertelendi. Konkordato ilan eden grubun sorunları 5-6 yıl önce başladı. Kapalı alışveriş merkezleri olabilir. Dönüşebilirler. Mali açıdan sıkıntılı olan alışveriş merkezleri de çeşitli gruplar tarafından satın alınıyor.
ZOR BİR SÜREÇ
* Kredi kartlarının sınırlandırılmasından bahsediliyor: Bunun perakende üzerinde ne gibi sonuçları olacak? İstihdam azalacak mı?
Kredi kartı taksit sınırlamanızın olumsuz etkisi vardır. Eğer bu olacaksa kademeli olması gerekir. Radikal bir karar olmamalı. Perakende sektörü darbe aldı. Ciro düşerse işe alım da düşer. Kredi kartlarına yönelik ciddi bir düzenleme olsaydı, tasarruf önlemi kapsamında istihdam daralmaya başlayabilirdi. Bu zor bir süreç. Alışveriş merkezinde 600 bin kişi doğrudan istihdam ediliyor. Taşeronlar aracılığıyla 2,1 milyon iş sağlanıyor.
*Bu yıl nasıl olacak?
Her şeyin yoluna gireceğini söylemek iddialı olur. Herkes dikkatli olabilir. Yabancı yatırımcılar Türkiye pazarına ilk kez girmek istediklerinde diğer yabancı yatırımcılara Türkiye’de karşılaşılan sorunların neler olduğunu soruyorlar. Türkiye dinamik bir ülke. Ama yolun ortasında kurallar değişir deyince yatırım gelmiyor. 100 milyon dolarlık yatırım dikkatleri başka bölgelere çeviriyor. Yabancı yatırımcı eksikliğimiz var.
MALİYETLERİ HESAPLAMIYORUZ
*Yabancılar borçlarını ödese daha fazla yabancı yatırımcı Türkiye’den ayrılır mı?
Ne yazık ki yabancılar ortaya çıkıyor. Bu talihsiz bir durum. Yabancı yatırımcılar sadece alışveriş merkezlerine yatırım yapmıyor. Lojistik, konaklama ve otellere yatırım yapıyorlar. Yolun ortasında kurallar ve kanunlar değişti ve hiçbir destek alamadı. Bu işin üç ayağı var: bankalar, perakendeciler ve yatırımcılar. Yatırımcılar en zor durumdaydı. Yatırımcının kullandığı krediler uygun kur üzerinden TL’ye çevrilebilmektedir. 10 yıl önce bu yatırımlar 10 yılda kendini amorti ediyordu. Bu süreyi hesaplamak şu anda çok zor, maliyetleri hesaplamak mümkün değil.
Kurallar, kanunlar, yönetmelikler yol ortasında değiştikçe yabancı yatırımcılar otel ve rezidans yatırımı yapmaktan rahatsız oluyor. Dövize endeksli kiraların iadesi gerekiyor. Yabancı yatırımcılar, başka bir yatırıma girersem kuralların, yasaların yol ortasında yeniden değişeceğinden endişe duyduklarını söylüyor. Bu nedenle yeni yatırım gelmiyor. Yabancı şu anda bekliyor çünkü enflasyon yüksek, mevzuatta sorunlar var.
KİRA TESPİTİ ARTIŞ DURUMU
* Ücretin döviz cinsinden iadesi mümkün müdür?
Döviz gelirine dönmek isteseler bile bu uzun yıllar alır. Yabancıların bu alana çekilmesi için yeniden böyle bir adım atılması gerekiyor. Ticari mülk ile konut kiralama rejimlerini birbirinden ayırmak gerekiyor.
Türk ve yabancı yatırımcılar arasındaki iş birliği de bir durgunluk sürecinden geçiyor. Buraya gelen yatırımcılar yurtdışındaki AVM’lerinde Türkiye’den perakendecileri görüyor, buradaki potansiyeli kaçırıyoruz.
*Peki iş adamı her zaman yüksek kiralardan mı şikayet eder?
Benim için her zaman bir el işi gibi olmamalı, benim için ve senin için bir el işi gibi olmalı. Bazı bayiler beni hep arar, hep arar. Sen yaşarsan ben de yaşarım. Anlaşmayı ilan eden alışveriş merkezlerine şimdi ne oldu? Perakendecilerin de oturup AVM yatırımcılarının kendilerini neden bu durumda bulduklarını düşünmeleri gerekiyor. Alışveriş merkezlerinde hem sabit kira hem de ciro kirası alınmakta olup ciro kiralarına bakıldığında kiralar şu anda çok düşük değildir. Kira ciroları arttıkça doğru raporlama konusunda sıkıntı yaşamaya başladık.
Alışveriş merkezlerinde POS yerine sokakta POS beyanı veren kiracılar var. Burada yanlış beyanda bulunulması halinde iptal hakkınızı kullanmalısınız. Kira tespiti davalarında artış var. Yüzde 300 kira artışı isteyen AVM’ler var ama herhangi bir yanıt gelmiyor. Üzülerek söylüyorum ki AVM yatırımcıları bu süreçten gerçekten mutsuz oldular.
